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[其他] 點解要賣自住樓？～轉眼間快14年了

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Kenneth_Ho

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本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-1-15 02:53 編輯

2010-6-25 15:00

點解要賣自住樓？～轉眼間快14年了

2024年再現親子王國

樓市動向

當年點解要賣自住樓？第一篇發文相隔到現在快14年了，不知還有多少朋友仔仍在此討論區呢？大家出來揮揮手。

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Kenneth_Ho

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發表於 24-1-10 23:52 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-1-11 00:24 編輯

～～～回顧文章～～～
因為文章字數過長，不能在同一篇發出，所以現分為三篇，謝謝大家。

原來不經不覺，以下這篇文章在新的討論區是2015年8月所寫的。所以很快已接近9年，不知大家朋友仔曾經有沒有看過。如果有看過，剛巧有時間，這便可以重看。但如沒有看過，剛巧又有時間，也不妨看一看。

如果大家朋友仔是重看，又或者是第一次看，看後有什麼問題或意見。大家可以一起發問和討論，從中一起互相分享不同的經歷和學習一些新知識。

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點解要賣自住樓？ ~ 投資物業個案分享

~套房篇~

1) 我接觸的大部分人也認為套房租客，背後有很多不同的問題，一般也較為負面。最多人覺得是他們的背景複雜，工作不穩定和收入不多，質素相對較差。尤其是內地新移民，更加有不同的意見和看法，相對會較為抗拒他們。但是在我的接觸中，我反而較為喜歡內地新移民，特別是領取政府綜援資助的。因為他們每月有定期發放資助金，而且在背後有福利署的官員跟進個案，這便更加較為安心。特別是租給家庭客，有小朋友的。因為一般也已經申請輪候公屋，所以他們也較為安定，不會隨意生事。
(如果是將單位租給領取綜援的內地新移民，在簽租約前。必需要他們提供領取綜援證明書，和負責跟進的福利官聯絡資料。而且也要地產代理和他們事先聲明，如果不交租或破壞單位。立刻會通知負責的福利官，這便會影響他們輪候公屋，甚至會取消領取綜援金的資格。在一般的情況下，他們得知後果，便會多一分警惕)。

2) 相信大部分人也認為，套房租客延遲交租、遇上租霸、和破壞單位的機會很高。但其實在我接觸的日子中，套房遇到以上的情況反而是不多。因為其實租給套房租客，我個人會選擇領取綜援資助的，所以延遲或不交租的情況很少出現。至於遇上租霸的情況，由第一間套房至今，暫時幸運地尚未遇上。但其實試用代入身分角度去想，這便較容易明白和了解。如你本身是一位租霸，由簽租約那刻已經存在欺騙。這樣會否以套房為目標，還會那麼辛苦每天上落樓梯，甚至住在這麼細小面積的居住空間。所以如果是真正的租霸，他們便會選擇屋苑或新樓。因只是給兩個月按金，便可以居住多月，甚至更長的時間。這類租霸在租務巿場上，便俗稱為職業租霸。至於套房的租客，會否像一般人所想。因為他們質素較差，便很容易破壞單位，甚至租住的套房會特別殘舊。其實在他們租住套房時，除了要交一至兩個月的按金外，還要多給一千元至二千元的水電按金。因為他們一般也是中下階層，相對視金錢較為重視和緊張。所以他們便會怕在退租時，在交還套房檢查期間，需要在按金上扣除任何款項。因此他們一般在遷出前，會全間套房進行清潔，甚至搬清所有雜物。盡量不會給業主有任何理由，在按金上扣除損壞的賠款。
(因為接觸的機會多了，已知套房退租，反而更少問題出現。所以現時已給地產代理代為檢查和收樓，只需要在完成後拍下照片，用whatsapp通知和傳送照片便可以。完全可以不需要接觸之下，便順利完成一切交收手續)。

3) 因為租套房的租客，一般都是中下階層，對金錢的看法會較為緊張。所以當每次租約期滿商討加租金時，在價錢上的商議，真像在拳賽中雙方左一拳右一拳，不停地來回多次。最經典相信是其中有一套房，由舊約租金$2900，增加到$3500。但那租客得知後，便不停地議價，保守前後用上四至五小時。因為這價錢已經較市場租值便宜，所以我也堅決不減。甚至已說明如不接受租金調整，便在租約期滿後遷出單位，但那租客仍不停地遊說。最後，我真是戰敗給了他的堅毅。他用了這麼長的時間，便給他戰勝了$50的減幅，最終以$3450成交。
(其實如果一位租客願意不停地議價，相比一位會較為爽快答應的。在本人出租的經驗上，我會較喜歡前者。因為證明他是相對有心租此單位，欠租或租霸出現的機會也會較低 )。

4) 因為租套房有很多是內地新移民，現在每天也不停地有新移民到港。所以在他們到港前，便會已經詢問在港的親朋戚友。希望他們提早幫助安排居所，以便到港後可即時入住，有落腳之地。所以在現時出租的套房中，有多間是本身租客介紹自己的親戚，或已通知獲派公屋。但是仍在租約期內，這便由他們新到港的親戚接上餘下的租期。
(正因為不需要經地產代理出租，在雜費支出方面，也相對較少，所以套房本身的回報上也會較高)。

5) 在當初未接觸內地新移民時，總會在農曆年廿八左右，便會有一些金額存入我户口，而且為數不少，這真是莫明奇妙。經了解之後，謎團終於解開。原因是租給套房租客的租約上有條文列明，如果超過三日至七日不交租，業主有權截水截電，甚至會更換門鎖，而不需要通知租客。所以有部份租客在這段期間，交租金是給兩個月的。因農曆新年是中國人的大日子，而且假期日數也多。所以內地新移民每年在年三十晚前，便會趕回家鄉食團年飯和渡新歲，而且也可以順道探親。正因有部份回鄉時間較長，租期是在他們回鄉期間。他們恐怕回港時已經過了租期，延誤了交租，便會給截水，截電和換門鎖。所以他便提前交多一個月租金，這便不怕回港後沒有了家。
(其實接觸多年的內地租客，我個人的感覺是不錯。大家之間反而多了一份人情味，有商有量，欠租的情況相對獨立單位明顯好一些，甚至遇上租霸的機會也較少。而且他們租住的時間也會較長，如他們租期越長，代表業主也安定，四大費用開支也可以減少)。

6) 在套房保養和維修方面，如本身裝修師傅是用正確和不偷工的方法去做，基本上也沒多大問題出現。至於因日子長久，自然的損耗，這也是很正常的。但是有部份內地新移民租客的心態，和一般的租客會有所不同。不知是否他們怕業主不租給他們，或怕租約到期後會大幅加租。所以他們會以少煩業主為上策，希望可以長久住下去，等到房署通知獲派公屋便更好，而且也可以節省搬遷各項的費用。所以如果是大渠淤塞，當然會通知業主去通渠。但如是一般的小問題或自然損耗要更換，他們竟然會自行出費處理。以下是在不同的租客，曾經遇上的各種情況:

~ 門鎖
~ 光管，LED燈
~ 抽氣扇
~ 坐廁水箱內配件
~ 馬桶坐廁板
~ 電制開關
~ 廚房或洗手間水龍頭
~ 廚房櫃門鬆脫

最深刻的一次經歷，有一間套房內的冷氣機沒有了冷風。租客便致電負責打理的地產代理，告知他可以取一部冷氣機。但不需要業主負責冷氣機的費用，只需要給運送費用$40，和搬上樓費用$100。當負責打理的地產代理通知我後，我當然二話不說，便立即答應。

7) 因大部份套房的租客，在經濟上也是較收入低的一群。所以在租金議價上，也會盡可能想平一些。其中有一個案，租客因只是想平多$100的租金。本應已經通知裝修師傅上門翻新，費用為$1600。但租客卻說如果可以平$100租金，這便不需要任何翻新，便可以落訂和簽約。當然得知這情況後，可以節省翻新費用，而且也可以即時租出，這便答應收訂和簽約。

8 ) 近年，在很多唐樓的低層，如唐一，唐二，唐三，有集團形式地經營黃色事業(俗稱一樓一)。甚至有些全座六層高的新型唐樓，竟然只有唐六樓沒有經營此生意。由唐一至唐五，已經全部單位是經營黃色事業，可稱得上是唐樓紅燈區，真是十分之驚人。·他們會以公司購入單位，自行間多個套房，或以較高的租金，向已間套房的業主，以租期較長去租全層或一部份套房去經營他們的生意。但他們的經營手法，在現時的法例之下，是沒有違例的。
我當初和大部份人，也真是十分抗拒。因怕影響自己本身的單位出租，而且也怕人事上複雜。但當接觸和了解之後，反而有意想不到的效果出現。

~ 因為他們是經營生意，自然有很多顧客上上落落。所以他們便會自行清潔梯間，和更換照明系統。
~ 因為他們是經營生意，所以主要是以金錢上看。所以任何事情也是以大化小，盡量以平和方法去解決。甚至在收取大廈維修費用，雜項收費。他們反而會主動和豪爽，不像一般的業主那麼計較或拖欠。
~ 因為有些唐樓是沒有街閘，所以一般可以自由出入。但是有了黃色事業的大廈，相對多了人上上落落，在治安上反而比沒有黃色事業的大廈更好。
~ 不知是否有了黃色事業的關係，一些較細的套房，只適合一人居住的。在放租的時間相對會較快租出，居住的年期也較長。而且主要的租金，也和市值相若，甚至曾經出現多人出價爭奪。(當然是單身男租客租住)
~ 在租住的客源上，其實只是沒有年輕單身女性。就算在正常的大廈，如有年輕單身女性有意租住，我租給她們的機會也不高，所以基本上和一般的套房沒有多大分別。至於在租金方面，暫時也不覺得有多大影響。
~ 在估價和售價方面，也沒有因大廈本身有黃色事業而受影響。反而因在市建局收購後，多了一些有賠償的實力業主，便四處尋找已間的套房購買。所以近年升幅不少，成交價也創新高。

~新型唐樓篇~

1) 新型唐樓一般間格較實用，甚至沒有窗台，大部份以兩房為主，多數三面也有窗。而且個積比較正型，樓齡也相對較新。所以如能力較為不足，不可租住洋樓。但本身又不接受套房，這便會較為適合他們。基本上新型唐樓，客源一般以夫婦或家庭為主。因為可以用較相宜的價錢，便可租住較大面積的單位。雖然每天要上落樓梯，但一般最高樓層也只是六層高，所以也很受市場歡迎。另外巿場有一類不同的租客，剛巧有緣地給我遇上。這就是近年因網上購物大行其道，所以便多了一些人租近地鐵的新型唐樓。除了方便和顧客交收貨品外，而且更可以利用其中一間房間做貨倉。至於另一房間便是睡房，這便可以只是交一份租金，便有商住兩種用途。據地產代理透露，他們的營業額，一般是租金的一倍至兩倍之間。所以基本上已經可以支付租金的大部分，甚至會有利潤。而且他們本身也有一份正職，所以在財務上也是不錯的。如果他們收入安定，業主自然也是安心和開心。

2) 在某年某日的一個下午，租客致電通知。洗手間內坐廁突然倒湧，大量糞水湧出，而且已經由廚房浸出客廳。估計在短時內，便會再湧入房間。當我得知這突發嚴重事件，便即時聯絡有關師傅。師傅一上到單位現場後，便即時查看糞渠位置。然後便用安全帶吊出單位外，便即時打開糞渠生口，便讓糞水流向後巷位置。再立即通知大廈各層，暫時不要用洗手間。當開了糞渠生口後，這時我單位便已沒有糞水湧出。然後便再兵分兩路，師傅去尋找糞渠淤塞位置，盡快通渠解決問題。而我便聯絡兩位清潔姐，即時到單位內，和租客一起合力清潔地面。最後總算幸運，師傅順利解決糞渠問題，糞水沒有湧入房間，而且沒有因糞水損壞了租客的財物。所以這一次經歷，真是十分難忘。
(最後自己也覺得不好意思，所以便主動提出給租客$1500作為賠償)。

3) 套房租客有領取綜援資助外，新型唐樓租客也有此情況出現。他們一般是以家庭客為主，但有些收入卻已經超出申請輪候公屋資格。所以他們租住的時間也較長，遷出的機會也相對較低，業主開支費用便可以自然也減少。其中有一家庭租客，便是綜援租戶。他們家庭組合背景是一位越南華僑母親，帶兩位已讀高小的兒子。日間在親戚家中做鐘點家務，下午便接兒子放學回家。當接觸了一段時間後，便得知她原來是一位小三。男方是一位裝修師傅，本身的家庭是在沙田，一星期會探望他們三、四日。每月也會定期給她生活費，從她口中這男方是很照顧她們三母子。
(這租客由出租到今天，已經是第三份租約，很快便接近六年。在這段租期中，每月也是提早一天或兩天入數去指定戶口，從未會延遲一天交租。所以舊的租約已接近到期，希望可以順利再續約)。

4) 相信大家也聽過上一代人經常說，好仔不如好媳婦。在投資物業中，本人也有另一個類似的說法，好租客也要有好鄰居。在新型唐樓中，有些是一層兩伙，也有一些是一層多伙。而且有些是分前後座的，本人其中一層的單位便是後座。如果大廈有分前後座，一般單位便會在公眾梯間，和進入前後座單位前，有一道防煙門相隔。因為這是消防條例，所以便必須安裝此防煙門。但是一般以往的住戶，因每次出入都要開防煙門，便感覺十分不方便。所以他們會以繩子、鐵線、或其他不同物料。主要目的是使到防煙門不會關閉，為求長期開放方便出入。但因近年消防署多了巡查，而且也加緊發出警告信。要求各住戶必須長期關閉防煙門，甚至防煙門本身物料，也要必須符合最新防火條例。否則當發出警告信一段日子後，如再巡查時業主仍然不改善。消防署便會要求法院發出告票，法院便會要求業主上庭聆訊和罰款。但是一般業主也是不理會這張告票，和用不合作的態度。以為不停地拖延，消防署也沒有辦法。但其實當法院最後以掛號形式，或用專人親自送上去業主的自住單位，基本上便證明了業主已知此事。在這一刻其實不可以再逃避，必須要親自面對和處理。但是一般業主知道要付費用，才可更換合資格的防煙門。他們相對也會很難接受，非常之不願意付任何款項更換。但我當初收到消防署警告信後，我便知道要盡快更換符合資格的防煙門。不過要等全座業主有共識，才一起去更換，相信這不是一件容易的事。所以我便自行聯絡同層的前座業主，商量一起自行更換，不再去等待其他的業主。其實只是一度防煙門，而且也是由兩戶業主共同分擔，所以支付的價錢不會很多。當我主動和前座業主商量後，原來他也是一位很明白事理的業主，所以便即時答應雙方分擔去更換。
(所以，我們除了有好租客也要有好鄰居。在長期的投資物業上，這便可以少很多煩惱)。

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Kenneth_Ho

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發表於 24-1-10 23:58 |只看該作者

以下為第二部份文章，謝謝大家。

~洋樓篇~

1) 在這多年討論區的文字中，寫得最多的一個字，相信便是時常也會提及的緣字。尤其是買磚頭，如果没有緣，有時候真是購買不到的。在2007年6月的某一日，可能剛巧緣份出現，所以便成功買了一層洋樓。那天原本是和太太一起去交管理費，當去到管理處時，便聽見有位業主和管理員說。她單位的租客已遷出，現已經沒有人居住。所以如有地產前往，必須要登記資料後，才可以給他們帶客上樓。那位業主告知管理員後，便即時轉身離開。之後，我便上前交管理費，在等取收據時，我天生的好奇心在這一刻又出現了。我便隨口問管理員，剛才那業主的單位是否放售？是什麼樓層？是什麼室？當管理員告知單位資料，和收取管理費收據後，我和太太便一起離開。當踏出大廈門口時，我才看了太太一眼，她便知道我想做什麼了。在這一刻，當然是前往熟悉的地產代理，想再更了解剛才那單位的資料。我們二人進入地產後，便詢問地產代理那單位有沒有放售。當地產代理聽我詢問後，她便告知原來那位業主，剛剛同時才一起放售兩層單位。除了剛才的單位是低層之外，另一層單位是高層向海。而且那單位是在該區比較實用的，因為沒有窗台，三面多窗，景觀相對開揚。在我細問之下，原來那位業主是本港某女子組合，其中一位成員的親戚。她本身是開美容院，但在生意上不是太順景，所以便需要放售單位。當時低層單位放售價錢是$90萬，高層單位放售價錢是$95萬。在那時候一般相若尺數的洋樓，成交價是大約$85萬左右。當我得知那位業主急需周轉，而我在之前已了解這兩層單位的積是如何。所以兩層單位便即時還價$60萬和$65萬，看看業主的底價是多少。當在等候業主回覆時，便隨即和地產代理，三人一起去看那兩層單位內部情況。低層單位一房間格，有點殘舊，裝修一般。高層單位，一房間格，普通裝修，尚算企理。有對流窗，光線充足，景觀開揚，還有少海。(但是現在大四喜已相繼興建，這少海的景觀已經給遮檔)。當看完這兩層單位後，從太太的眼神和動作，其實已經知道她的所愛。所以回到地產後，便要求代理再詢問業主如何。不知是天意，還真是緣份。剛巧打電話詢問業主時，她剛剛有客人正在做美容。所以可能在工作上繁忙，和急需周轉的情況下。她便回覆兩層也是收$78萬，然後便匆匆掛電話。當時我那刻的反應，便是多年和大家所說的快狠準時機了。因為已知業主那時十分忙碌，正好是講價的機會。所以在那時便要求代理，高層單位再還價$70萬。當然代理也明白我意思，她便隨即再打電話給業主還價。在代理接通電話後，從她和業主的對話中，已知業主很急忙。業主得知還價$70萬後，便即時回覆收實$75萬。那時地產便用眼神詢問我們，太太的反應當然是接受。但我卻按奈著她，便立即要求代理再試多一囗價錢$73·8萬。那刻相信業主真是有點急忙，所以竟然便即時答應接受這價錢。最後，這層單位，便是在有緣之下遇上，再更有緣地用較吸引的價錢購買。

2) 其中有一層洋樓，相信是我個人的一個紀錄。由購買至今已接近八年，在這段期間中，也是同一位租客。雖然每月交租也延遲十日至半個月不等，但已經習慣自行調節，將租期在心中更改。因為至今已經續了四份租約，加了四次租金。如果以平均租金計算，這接近八年的日子，合共的總額，已經是當年購入價的八成以上。如果這租客再多一次續約，這單位便是由這位租客付錢買的。
(所以我時常也說，視我的租客為老闆。除了每月幫我供按揭貸款外，日常生活開支，子女教育，穩定儲蓄，甚至連同單位也是老闆給的。另外，供款後的本金和升值。如果可以適當地去運用加按，再變磚頭，其後的增值，可以是倍數計。所以不可少看那少少的租金，日後的退休，財自，源是由這開始。在此，我再向老闆說聲多謝)。

3) 在投資洋樓的日子中，也有另外兩個的紀錄。

購買 ~ 某年的下午，當我在上班的時候，地產代理來電。告知有一層洋樓單位，因兩夫婦正辦理離婚手續。所以想盡快賣出後，不想再有任何關係，然後雙方便可分錢。當地產代理告知我單位的資料後，並說出業主想售出的價錢，和那時的市價相差有20%折讓。因為本身在之前已看過那座大廈其他的單位，位置和方向，也相對清楚了解。所以當時在電話中，便二話不說告知地產代理，在半小時後便可到達地產落票和簽約。而且還吩咐代理即時填寫合約內容，還約業主半小時後，一起在地產收訂金和簽買賣約。最後還在代理協助下，再議價多$2萬，便順利成功購買此單位。這單位由得知到簽約，大概只用了50分鐘，暫時是最快購買的紀錄。
(這單位在收樓時，當然額外再多給一些佣金，作為是給代理的獎賞。而且這也是為了日後合作的關係，增加本身有機會再購買筍盤的機會。甚至有時候如有什麼疑難，便可以要求代理幫手代辦。所以這少少的獎賞，在業主投資物業的長時間中，在利益上一定多於損失)。

出租 ~ 曾經有一層單位，租客在租約到期後，便不再續租。所以代理在中午時候，便去代辦收樓。當順利收樓完成後，代理便通知單位大致上沒有問題。而且租客保養得不錯，基本上只是表面翻新，便可以再出租。但當代理通知後才一個小時左右，便又再致電通知。原來已有租客看後還價，而且是一間日本公司的僱員，是由公司代為交租金。甚至可以不需要任何翻新，便可以即時落訂和簽約。所以見租客本身不錯，又可以那麼快租出。而且又不需要翻新，租金又有可觀升幅，這便快狠準決定租出。
(這單位由放租，到收訂前後用了兩個多小時，暫時是最快出租的紀錄)。

~~最後以一些購買和出租個案心態作為今次分享總結~~

~ 購買或出租物業時，可以要求代理減佣金。但不要忘記有好的代理，不是經常可以遇上。如果只是為了那少少的金錢，放棄日後和代理的關係，是否值得，這便自行考慮和決定。因為有金錢，不代表可以遇上好盤。如沒有一位好代理，和自己真心合作和互信，這便在投資物業上，可能相對較難行，而且可能多行一些冤枉路，甚至可能最後因小失大。尤其是剛開始踏入投資物業的人，如起步便立即和代理破壞合作關係。當然代理表面像是沒有什麼，但在心中已將列入黑名單。從此如有再合作機會，也只給一些溢價盤，筍價盤相信永不告知。
(曾經有一個案，代理通知了買家有一荀盤，買家也快狠準決定落票和簽約。最後以接近平估價12%成交，但在簽買賣合約前，買家竟然要求代理減一半佣金，更聲言如代理不接受，這便不簽買賣合約。而當時代理已經作出讓步，由當初可以接受八折，最後甚至七折。但買家仍堅決減一半佣金才願意簽約，代理見買家如此強硬，態度也較為不善。而且已知筍盤不可再等，所以代理便即時聯絡另一買家，告知有一層快狠準筍盤。那另一買家在半小時左右，便前往落票和簽約，最後便成功購買此筍盤。至於當初的買家，在等了數小時後，見代理還沒有再回應。便自行再次聯絡，和主動提出接受代理七折佣金。但當代理告知單位已成交，買家此時才如夢初醒，而且非常後悔當初的做法。最後也因為當日的做法，為了那少少的佣金。至今仍未成功購買物業，最不值的是，因樓價上升關係，帳面在今天計算已不見了$60萬之多)。

~ 投資物業其中之一目的是收租，每人也想將本身的物業，是以市場最高租值租出，收取最大的利潤。但有時也要用不同的情況以作平衡，否則到最後，其實損失也是業主本身。

放租 ~ 如承租者的年紀，職業，收入和背景也是不錯。這便不要太堅持自己所定下的價錢目標，可以稍為調整，希望以較快的時間租出。因為每一日空租也要付出成本，早一日租出便是由租客支付。有時可能因過於堅持，便要再等一段時間。最後可能真是租出目標價錢，但在等候的時間成本，其實仔細計算之下，原來是得不償失。

續租 ~ 如果有緣和一位租客簽約，其實大家也是一種合作關係。這種合作其實時間越長，雙方也是有利的。但基於大家身分不同，是支出和收取之分別，所以便要從中得以平衡和共識。至於在業主角度，如果租約期滿，租金應可以稍作調整。但加幅上卻不一定是要市價，如果和租客合作期間，每月準時交租，沒有不理要求，基本上這便是一位好租客。所以便應考慮怎可保留，不要失去為主要目的。因如果過於執著要求市值租金，使到租客沒有留下之意。當從新再放租時，便要支出四大費用。1) 單位翻新 2) 空租期 3) 免租期 4) 代理佣金。這四大費用，其實費用是不少，基本上是本身租金一至兩個月左右。所以就算能夠租出市價，但仔細再計算。可能只是高於原本少許，甚至沒有多大分別。更甚可能出現少於當初租金，而且更要從新適應和了解新租客。

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當寫了這篇點解要賣自住樓？~ 投資物業個案分享後，朋友仔有不同的問題，我嘗試歸納在以下寫出和大家一起再分享。

1. 套房出租，業主如何收租？

基本上套房收租，我個人是給地產代理代為收租的。每間套房收取$100手續費，服務包括代收租金，水和電。當收齊所有套房租金後，便會分别入去業主指定户口，再以whatsapp通知。所以每月只是等候地產代理通知，業主便自行查數，不需要做其他什麼事情的。

2. 為什麼業主不自行去收套房租？

其實業主是可以自行去收套房租的，但這便要看本身有多少間套房，和有沒有時間了。因每間套房租期不同，每位租客工作時間不同，會否在指定租期交租也不知。所以可能只是收一層單位內的套房，便需要上門多次才可以完成。但是如果有多層單位，便可能超過十間，或更多間套房時，這時便真是不是一件容易處理的事。甚至如果是唐樓，相信要多次上上落落，這便不是每位業主可以接受。所以那少少的$100手續費，其實是很值得給代理去代辦的。

3. 套房會否很困難去打理？

如果從打理角度，其實打理四個套房，較四層獨立單位會更容易。因為四個套房是在同一層單位中，水，電，渠，和一般的電器，及其他的設備，也和獨立單位沒有多大分別。如果當初由間套房已能做得好，反而集中在一起，這便更能方便在日後處理不同的問題。所以如果處理一個獨立單位也感覺煩惱，而有興趣想投資套房。這便要細心和認真考慮，因為同時會可能面對倍增的租客和問題。

4. 應如何去間套房，才可以減少日後出租的問題？

這個問題實在太長篇了，在之前我已寫了一篇關於如何去間套房，和應留意什麼問題，大家朋友仔可以往以下網址查看。

http://penfan.666forum.com/t420-topic

5. 如果現在想間套房，應選擇洋樓套房，還是唐樓套房？

在政府推出辣招前，我個人會建議唐樓套房。但在辣招後，便會建議洋樓套房。因為在辣招前，唐樓仍可以三成首期購買。但在辣招後，便要四成首期。如再加上大約一成樓價的裝修費用，這便需要用差不多5成首期的成本。至於選擇洋樓套房，在現時的辣招下，仍可以有機會以一成首期，或用四成首期以下購買。這便可能有機會，購買和裝修加起以較低成本地進行。當然選擇購買那類型物業做套房，會因應不同個人能力，不同背景情況，不同家人意見，而有所不同選擇的。所以如有計劃想實行套房，在決定前便應多睇多問，多做功課。以最適合個人各方面的情況，計算在能力之內，去賺取高回報的收益。

6. 為什麼做唐樓套房，不買低層，要買高層，會不會少了租客？

因為高低層樓價有相當大的分別，但在租金上卻分別不大。只需便宜數百元，便吸引了租客承租。至於在回報上，便較低層為高。甚至如果買了唐九樓連入契天台，在天台上運用空間，便可再間套房，這便可以令回報再增加。而且另一額外回報，就是市建局收購。因收購尺價是不會因高低層而有所分别，是劃一尺價去收購的。所以用較便宜價錢購買，但回報卻較高，收購尺價也一樣。應如何選擇，便自行決定。因此時常也說，不要以個人心態去考慮，是以租客角度去看。這不是自住，只是投資。應以回報，防守，增值去考慮和計算。

7. 有什麼租客和職業，套房是不會考慮租給的？

~ 短期租約
~ 單身年青男或女(25歲以下)
~ 單身年老男或女(55歲以上)
~ 年青男女共住
~ 印度藉人士
~ 非洲藉人士
~ 巴基斯坦藉人士
~ 沒有職業證明
~ 沒有入息證明
~ 兼職職業
~ 沒有底薪，佣金收入
~ 酒廊
~ 保險從業員
~ 地產代理
~ 自僱人士
~ 律師
~ 教師
~ 殯儀業相關工作

8. 有什麼類型的租客，套房是會考慮租給的？

~ 領取政府綜援金的單親家庭
~ 領取政府綜援金的完整家庭
~ 已婚的夫婦
~ 有職業證明
~ 有入息證明
~ 有糧單
~ 有稅單
~ 內地生
~ 尼泊爾藉人士
~ 愛心套房轉介

9. 點解要將套房租客視為老闆？

雖然套房租客收入較低，但是業主在回報上，套房卻相對較高。所以業主有此較高回報，背後便全是有這班好租客，其實真是要視他們為自己的老闆。而且業主在供樓，儲蓄，生活，開支，家庭，退休等，也全是租客所供給的。甚至是如果沒有賣出，這些老闆是永無休止地支薪金給我們，而且還會延續落下一代。

10. 有些套房租約，會列明過了三日至七日不等，租客如不交租，業主有權截水截電是嗎？

基本上在租務條例是沒有的，只是業主想提醒和警惕租客，必須要在預期交租。不要拖延或欠交，否則業主會採取收樓行動。

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Kenneth_Ho

別墅

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4^#

發表於 24-1-10 23:59 |只看該作者

以下為第三部份文章，謝謝大家。

11. 套房租約如滿了一年，不知可否加租？

這便看業主和租客所訂的租約條款，正常是一年生約，一年死約。如租約上沒有列明一年死約後，訂下加多少租金或加多少幅度，其實是一張兩年租期的合約，基本上便要繼續餘下的生約。唯一不同便是，雙方可以提早一個月通知，隨時終止合約，而不需要作任何賠償。但在近年因租金不斷上升，業主眼見租金已和一年前有差距，所以便想在死約後收取市值租金。當然業主可以提出加租金，但這便要看租客會否接受。如租客不接受加幅，業主便可提前一個月通知，終止生約餘下的租期，收回單位再重新出租。但是如果租客接受業主的加幅，雙方便需要從新再簽一張新租約。至於合約內的條款細節，這便是由業主和租客雙方再釐定，或加上雙方同意的附加條件。

(但業主在死約後加租時，應要細心考慮和計算清楚。因如果過於執著要求市值租金，使到租客沒有留下之意。當從新再放租時，便要支出四大費用。1) 單位翻新 2) 空租期 3) 免租期 4) 代理佣金。這四大費用，其實費用是不少，基本上是本身租金一至兩個月左右。所以就算能夠租出市價，但仔細再計算。可能只是高於原本少許，甚至沒有多大分別。更甚可能出現少於當初租金，而且更要從新適應和了解新租客)。

12. 單幢洋樓租客的質素如何，會否很差？

在以往租客的質素其實也不錯，只是收入方面，沒有租屋苑的租客那麼高。但是在要求上，和其他煩瑣事上，便較屋苑租客好，和容易處理。在大家接觸上，也會相對較有商有量。不會像屋苑租客那麼執著和計較，甚至也不會因少事情，便不停煩擾業主或地產代理。但隨著近年租金顯著上升，租客質素便更明顯改變和有所提升。從地產代理和不同朋友仔口中得知，隨了以往的家庭客，分支家庭，新婚夫妻，公司僱員，白領階層外。現在還多了港島區白領，海外公司僱員(日本公司較多)，內地生，護士學生，見習醫生，見習律師，會計師，工程師，地產代理，保險從業員，自僱人士等。以上的職業，已經較以往不同，種類也較以往明顯增多。

13. 單幢洋樓遇上租霸的機會高嗎？

在對上的問題也已說明，在以往和現在，租客質素本身已不差，和更不斷地提升。所以遇上租霸的機會不多，反而他們居住會較為穩定。而且本身已有租約，和打厘印，甚至一般也有2 - 3個月按金，基本上已經不順要擔心。如果萬一真是遇上租霸，但過了一星期租期後，仍然不交租。業主便可前往土地審裁處申請收樓手續，需時個半月至兩個月左右，便可以順利收回單位。所以現在的租務條例，對業主非常之有保障。

14. 單幢洋樓出租，業主會否提供傢俬和電器？

基本上單幢洋樓出租，我只會提供四種電器，包括空調(客廳和睡房)，熱水爐，抽油煙機，和抽氣扇。至於其他任何電器，傢俬，甚至窗簾布也不會提供。因為如果提供以上不同設備，在回報上不見有明顯增加。反觀在保養和維修方面上，便浪費時間和損失金錢。

15. 單幢洋樓收樓後，業主應否全層單位重新大裝修後才出租？

基本上單幢洋樓出租，我只會以大概六個月租金的價錢，作為一個裝修基準計算。因為如果全層單位重新大裝修，可能要花費一年租金，甚至更多金錢才可完成。但是在回報上，卻不見可以有明顯增加。除非本身單位是以較吸引價錢購入，這便可以考慮運用折讓的價錢，作為補貼大翻新單位。又或已購入多年，單位內已經開始破舊。但單位卻已有一定的升幅，而且也已為業主，儲蓄了多年本金，和制造了可觀現金流。甚至已運用加按，再增加本身的資產。這便可以考慮借別人的力，為單位重新大裝修。

16. 單幢洋樓有什麼職業的租客是不會選擇？

~ 酒廊
~ 教師
~ 律師
~ 保險從業員
~ 地產代理
~ 自僱人士
~ 親朋戚友
~ 單身年青男或女(25歲以下)
~ 單身年老男或女(55歲以上)
~ 年青男女共住
~ 沒有職業證明
~ 沒有入息證明
~ 兼職職業
~ 沒有底薪，佣金收入
~ 殯儀業相關工作
~ 短期租約

以上各問題任何的回覆，只是個人的意見和經驗。並不代表他人在放租時的選擇和決定，請大家在簽租約時，自行再了解和考慮。

(希望大家朋友仔的投資物業，有高回報，有好租客。大家一起步入開心財務自由之路)。

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280933

大宅

積分: 1014

5^#

發表於 24-1-11 09:36 |只看該作者

回覆樓主：

本帖最後由 280933 於 24-1-11 09:54 編輯

點解要賣自住樓？眨吓眼14年了
原來已經14年？
大家別來無恙嗎？
我自己依14年變化好多
各位朋友仔安好嗎？

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Kenneth_Ho

別墅

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2024勳章

6^#

發表於 24-1-11 09:56 |只看該作者

280933 發表於 24-1-11 09:36
點解要賣自住樓？眨吓眼14年了
原來已經14年？
大家別來無恙嗎？

你好呀！時間真係過得好快，咁就快14年了。

你當然改變好多啦！而家已經可以財務自由了，恭喜！恭喜！

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eemm

侯爵府

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7^#

發表於 24-1-12 09:45 |只看該作者

回覆樓主:

啱啱睇完以上分析，好用心寫，同寫得好好

可以比我哋參考好多嘅資訊

當年都有睇過你嘅分析，謝謝

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Kenneth_Ho

別墅

積分: 626

2024勳章

8^#

發表於 24-1-12 10:16 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-1-12 10:22 編輯

eemm 發表於 24-1-12 09:45
啱啱睇完以上分析，好用心寫，同寫得好好

可以比我哋參考好多嘅資訊

你好呀！在這討論區能再見到相識了十多年的朋友仔，真是十分好開心。

不要客氣啦！這主要是你個人思想和心態，今日的成功全是你努力。真是不經不覺寫文章和回答朋友仔問題，轉瞬間便十幾年過去。最重要你們願意看，我有時間便會去寫。因為坊間真是不太多這類資訊，和其他有關於磚頭背後不同的問題。

在這麼多年，真是看見有好多朋友仔誤信一些資訊，引致在金錢上的損失，同浪費了寶貴的時間。最後，更錯過了增值機會，同最終不能創造被動收入，距離財務自由之路卻越來越遠。

但好彩仍有好多像你的朋友仔，雖然不能說什麼大富大貴，不過安定生活，在現今的環境下，總算能平穩過渡，不致於潮水退時，給別人看清，沒有泳衣穿着。

在接下來的日子，大家再繼續努力，希望有更多朋友仔能夠創造被動收入，踏進財務自由之路。

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penfan73

洋房

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9^#

發表於 24-1-12 10:22 |只看該作者

好辛苦先入番黎(emoji)唔好又話教人做劏房跟住又block

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eemm

侯爵府

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10^#

發表於 24-1-12 10:52 |只看該作者

penfan73 發表於 24-1-12 10:22
好辛苦先入番黎(emoji)唔好又話教人做劏房跟住又block

其實劏房都可以做到好高級

只要用心做唔係偷呃拐騙，不要劣質
劏房

政府都話啦優質劏房係有存在價值

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Kenneth_Ho

別墅

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11^#

發表於 24-1-12 11:14 |只看該作者

penfan73 發表於 24-1-12 10:22
好辛苦先入番黎(emoji)唔好又話教人做劏房跟住又block

呢度討論區，冇咗大地主你，一定失色不少。

你有時間就分享多啲投資磚頭嘅資訊和做法，等小弟和其他朋友仔都可以有學習機會。

希望繼續可以喺度見到多啲老朋友。

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Kenneth_Ho

別墅

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12^#

發表於 24-1-12 11:20 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-1-12 11:23 編輯

eemm 發表於 24-1-12 10:52
其實劏房都可以做到好高級

只要用心做唔係偷呃拐騙，不要劣質

你說得沒錯，現在新做的套房，有很多和以往已大為不同。而且更可以向屋宇署申請入積，所以真是不同上一代或兩代的，籠屋、板間房和劣質套房。
當然，在此不是鼓吹別人做套房，只是說出現時市場不同資訊和情況。

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penfan73

洋房

積分: 37

13^#

發表於 24-1-12 11:38 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-1-12 11:14
呢度討論區，冇咗大地主你，一定失色不少。

你有時間就分享多啲投資磚頭嘅資訊和做法，等小弟和其他朋友 ...

我呢d小薯黎喇，個個以前係呢個群都變成有錢人(emoji)

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Kenneth_Ho

別墅

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14^#

發表於 24-1-12 11:57 |只看該作者

penfan73 發表於 24-1-12 11:38
我呢d小薯黎喇，個個以前係呢個群都變成有錢人(emoji)

咁相信你必入頭三大最有錢人，哈哈！

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penfan73

洋房

積分: 37

15^#

發表於 24-1-12 12:06 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-1-12 11:57
咁相信你必入頭三大最有錢人，哈哈！

講呢d，群姐先係隱形大戶

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Kenneth_Ho

別墅

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16^#

發表於 24-1-12 12:17 |只看該作者

penfan73 發表於 24-1-12 12:06
講呢d，群姐先係隱形大戶

嚟緊嘅聚會你同佢傾下，我喺隔離學嘢！

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Kenneth_Ho

別墅

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17^#

發表於 24-1-15 02:56 |只看該作者

大家對劏場商舖認知有多少呢？

不知有沒有朋友仔購買了劏場商舖呢？

其實早於在2011年12月尾，我已在新討論區中，其中一個主題提及千萬不要購買劏場商舖。但是得知仍然有多位朋友仔，或朋友仔的親朋戚友，敵不過地產代理的利誘，和一些不實的誤導，最終也是決定簽署買賣合約購買了。當然，最後的舖位美夢，便是慘淡收場結局，誰也不可逃避這個糖衣陷阱。

你有興趣查看這十多年前的貼文嗎？如果有興趣，可以登入以下網址，這便可以慢慢細閱。

新討論區貼文網址
https://penfan.666forum.com/t76-topic

如果大家看後，有什麼問題想提問、個人見解、或想與別人分享，甚至有其他不同資訊等，也非常歡迎大家貼文，等大家可以更加明白劏場商舖背後的各種糖衣陷阱，不希望日後再見或知道，仍然有朋友仔去購買這種投資產品。謝謝大家。

如果大家朋友仔有興趣登入討論區查看舊文，但仍然未登記成為會員，這便需要登記成為會員後，方可查看內容，不便之處，敬請原諒。

登記會員是完全免費，不需收取任何費用。當收到電郵申請通知後，便會激活申請，之後便可隨時登入討論區。

另請大家登入討論區版面後，請在右上角選擇基礎版本，這便可以更清晰查看每篇主題文章和相片，再次謝謝大家。

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Kenneth_Ho