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baby668


子爵府

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61#
發表於 24-3-3 22:20 |只看該作者
本帖最後由 baby668 於 24-3-3 22:21 編輯
Kenneth_Ho 發表於 24-3-3 11:05
你好，以下只是小弟對居屋一些看法，不知是否對不對，在此大家分享和討論。

其實在十多年前，如果有看和 ...

完全不能同意,以現時癲價嚟計,根本絕對唔應該買私人樓,我媽住緊嘅居屋,6年前買入,實用面積490幾尺299萬,喺佢斜對面實用面積500呎賣緊1100萬

樓市差絕對唔應該買居屋,因為私樓同居屋嘅距離拉近,但係近呢十年,買居屋同攞到公屋一樣,絕對係冇得輸

唔好忘記如果業主真係唔掂,係可以馬上賣番俾房署,仲有因為居屋銀碼細,基本上係極受用家歡迎,好似我隔離屋個老太婆,無聲冇式非常急賣咗樓,喺中原睇返佢成交金額只係低5%,之後聽返佢講,去到地產舖只係低於市價5%,即日已經成交咗,反而私樓因為銀碼極高,你想放出去,反而會大石砸死蟹,除非減價20%以上,先有可能即日成交
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Kenneth_Ho


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62#
發表於 24-3-5 07:31 |只看該作者
baby668 發表於 24-3-3 22:20
完全不能同意,以現時癲價嚟計,根本絕對唔應該買私人樓,我媽住緊嘅居屋,6年前買入,實用面積490幾尺299萬,喺 ...

你好，明白，多謝你的意見。
私人傳訊回覆 引用

Kenneth_Ho


別墅

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63#
發表於 24-3-5 07:33 |只看該作者
jungleworld 發表於 24-3-3 18:11
Thanks Kenneth, 我沒有你另外群組和Facebook呢！請把資料給我。(emoji)(emoji)分析得好好(emoji)(emoji) ...

你好，不要客氣！

麻煩你查看pm，我給你資料。
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littlecake


男爵府

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64#
發表於 24-3-5 11:26 |只看該作者
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真心向樓主請教一下我賣自住樓的個案
我本來有一層自住樓, 和老公, 小孩, 工人同住, 因為小孩升上中學, 而且決定和老公離婚, 因此於上年中賣出自住樓, 轉租小孩學校附近單位, 租金約二萬五.

由於賣樓後有一筆現金, 現在利息尚算高, 我打算未來六年都先租樓, 待女兒中學畢業後才買回兩房單位, 到時也不請工人了. 而且地點會可能也會買偏遠回大陸方便一點, 為退休作打算.

請問可否給我一些意見? 未來六年我估計樓巿不會爆升, 才有此打算, 而且現在買樓也難, 地點難決定, 買三房長遠又不需要, 看現在收息也不錯, 我公司又有refund of rent arrangement, 租樓也慳不少稅.

先謝謝你的意見.

私人傳訊回覆 引用

baby668


子爵府

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65#
發表於 24-3-5 20:11 |只看該作者
本帖最後由 baby668 於 24-3-5 20:12 編輯
Kenneth_Ho 發表於 24-3-5 07:31
你好，明白，多謝你的意見。

睇你嘅文章,應該知道你係好資深嘅地產界人士,你點睇深圳樓？

依家個個都返去大灣區買樓,早幾年亦都唔少人中伏,包括我,我喺惠州嗰層樓,價錢已經跌到我冇眼睇,曾經收過一個電話,係自稱某地產公司,問我有冇興趣30萬賣出一間,2020年收樓,因為疫情三年返唔到大陸,我仲未入住嘅全新樓

我知道大陸2,3,4線地產已經死直,但係有好多人話一線地區,例如深圳,廣州,北京,上海,反而係最佳入市時機,但係我見到一個好得意嘅現象,就係深圳樓價同香港一樣非常硬淨,下跌幅度只係好輕微

仲有惠州崩盤就係人都知,我成日都認為,碧桂園十里銀灘,二手價跌到15萬一間,其實點可能仲有得輸？


請問你點睇？
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Kenneth_Ho


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66#
發表於 24-3-6 01:17 |只看該作者
littlecake 發表於 24-3-5 11:26
回覆 Kenneth_Ho 的帖子

真心向樓主請教一下我賣自住樓的個案

你好，不要客氣！

首先，在多年前已開始建議不要買內地物業。因地大勿博，和不同因素。但如果本身已購買，一般也會告知要賣出。如果，現在也有意購買內地物業，同樣暫時也是不會考慮。因現在內地現有很多全新或半身租盤選擇，地點位置不錯，而且租金也是不貴。所以會以本港購買一些較高回報的物業，以現金流回內地租單位居住，這便較為安全和穩健。

另外，購買本港物業相對回報較高和靈活，而且可以運用加按，但按揭利息卻較內地低。所以在長遠投資計劃，和各方面也相對本港較為吸引。

至於，定期利息也有機會在第二季開始回落，現在已出現一些銀行只有4%以下定期利息。除非本身是$800萬以上大額存戶，這便可以有較高定期利息。

還有，六年後可能會購回單位，但沒有人知那時樓價如何。如果出現大幅回落，當然購買時開心，但如果樓價像現時差不多，或出現有升幅，這時便像進退兩難。另一個重點，便是個人年紀問題，因為會直接影響申請按揭。這是會導致每月需還款多少，從而增加了不少的壓力。

在短期上可能暫時不覺有什麼問題，但時間一長，手上資金只出不入，再加上通脹。在有限收入下，其實這真是要好好計劃，和考慮清楚日後如何對自己更為有利。
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Kenneth_Ho


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67#
發表於 24-3-6 02:01 |只看該作者
baby668 發表於 24-3-5 20:11
睇你嘅文章,應該知道你係好資深嘅地產界人士,你點睇深圳樓？

依家個個都返去大灣區買樓,早幾年亦都唔少人 ...

你好，真是感謝你對我的稱讚。其實我只是一位普通投資者，何來有資格是資深地產界人士。

說回正題，其實在多年前我已將內地物業全部賣出。因為在各方面大力推動下，引致四處也不停興建，而且售價飛快向上，形成出現大量供應，這便是我個人認為的危機。因為內地有的是大量土地，大型屋苑可以出現無限期數，這等同失去二手市場，這便是我個人形容的地大勿博。再加上回報低，利息高。而且也失去加按的運用，這便等同只可表面看的紙富貴，卻失去了投資磚頭背後的意義。因為我個人傾向投資，不喜歡投機。主要是以回報製造現金流，每月可以有被動收入。

當然，在當中會有投資內地物業有成功者，但是人數會有多少呢！他們會是購買何種物業，相信不會是屋苑，也不會是偏遠地區。而且因太多人以清水房收樓，大量空置地等升值。但四處仍然不停再有新樓推出，所以只是不停無限囤積，失去市場消化機會。因此我個人仍未看見有吸引之處，暫時相信也不會考慮投資內地物業。但卻會以相對較高回報，賺取高現金流到內地低消費。
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baby668


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68#
發表於 24-3-6 14:28 |只看該作者
本帖最後由 baby668 於 24-3-6 14:29 編輯
Kenneth_Ho 發表於 24-3-6 02:01
你好，真是感謝你對我的稱讚。其實我只是一位普通投資者，何來有資格是資深地產界人士。

說回正題，其實 ...

當年我哥哥就係用同樣嘅見解,話今日南山區係豪宅,聽日東莞就係豪宅,當時2004年50萬可以喺深圳買一間新樓,20年後今日深圳升值咗超過15倍,當年同一個單位,20年後已經升值到800萬以上

只可以講自己心理質素低,加上啱啱出嚟工作,完全唔敢進取地購入投資

所以一線地區,深圳,廣州,北京,上海,仍然堅挺,就好似香港一樣,人人期望樓價可下跌70%,事實升咗上去根本就跌唔到落嚟,如果香港再下跌30%,我相信一定好多人唔掂,只不過現時香港樓價,的而且確仍然處於極高水平

你又點睇香港未來嘅樓價會唔會真係下跌70%？

定係只係輕微下跌20%,就會有大量購買力湧入推高？
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Kenneth_Ho


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69#
發表於 24-3-6 23:22 |只看該作者
baby668 發表於 24-3-6 14:28
當年我哥哥就係用同樣嘅見解,話今日南山區係豪宅,聽日東莞就係豪宅,當時2004年50萬可以喺深圳買一間新樓,2 ...

你好，如用你兄長的說法，在20年前在本港購買唐樓，今日的升幅也是很不錯。而且將單位做成套房，回報至今更可大大提高。甚至在這20年過程中，再運用加按一變二，二變四。在今天已經有不錯的現金流，回報加資產更可翻了多翻，相信已踏進財務自由之路。這便絕對不止那15倍表面的升幅，但卻錯失了時機，不能從中運用財技增加個人資產。除非將單位出售獲利，但卻如宰割了生蛋的雞。所以投資磚頭背後的意義，能否懂得真正如何運用，不是只是看表面的價值。

至於，內地一線和本港樓價是否真的跌不下，其實不是從表面一加一等如二便可計算出答案。所以沒有物業的人，心態和思維當然是不同，絕對是以坐下食花生的看法。上升沒有自己份，下跌看買了的人會如何。所以我經常說，投資物業是一條孤單的道路，不是大部份人認同，是一條20/80的定律。如在升市或跌市時，更加是10/90的定律，甚至相信會更低的比例。

本港樓市是升或是跌，短期相信在撤銷辣椒後，再加上市場四方八面的消息和催谷，應會有短期的小陽春，之後便回歸由市場自行調節，如像近日銀行收緊按揭便是其一例子。至於長期會如何，這便要取決世界經濟，利息走勢，內地政策，和其他不同各種的因素影響。

至於，在現時應否購買物業，便如像我之前在聚會分享所講，盡量購買筍盤中筍盤。另外計算回報，必須要高於按揭息率1%以上，盡量要留一些水位給自己做防守。所以，我在上年便運用加按後，以零成本購買一間低市場估價三成的物業。在半年後，便可將新購入的物業加按，便可賺取當中的差價。從而在購入時是零成本，但之後卻可賺取差價回流到自己袋中。

如果有緣份再出現，那加按後的差價，便看能否再買筍盤中筍盤，這便等同再借力去增力。
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eemm


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70#
發表於 24-3-6 23:29 |只看該作者
Kenneth_Ho 發表於 24-3-6 23:22
你好，如用你兄長的說法，在20年前在本港購買唐樓，今日的升幅也是很不錯。而且將單位做成套房，回報至今 ...

你好！想請問下而家嘅摸貨， 是否不能做按揭
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Kenneth_Ho


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71#
發表於 24-3-6 23:45 |只看該作者
eemm 發表於 24-3-6 23:29
你好！想請問下而家嘅摸貨， 是否不能做按揭

你好！政府全面「徹辣」後，市場有部分投資者大舉入手，絕跡多時的「摸貨」更加重現市場，但市傳多間銀行停做「摸貨」按揭。相信大型銀行停做「摸貨」按揭是因應風險之決定，而繼後其他中小型銀行則會同步跟隨。因為「摸貨」已在市場絕跡多時，業界不懂得處理相關細節。如合約、物業估價等。
另外，因過往政府推出多項辣稅措施，住宅物業的摸貨活動多年來近乎絕迹。雖然現時政府已全面撤辣，但並不代表鼓勵市場出現炒風。而現時有大型銀行發指引停做摸貨按揭，料其他銀行因應風險管理而也會跟隨。即使市場上有個別金融機構或可承造摸貨按揭，但審批時仍需要作多番考量。如物業估價、樓按市況、自身風險管理等，而且審核手續亦有待釐清。

現時在撤銷辣椒後，市場上暫未有銀行接受摸貨交易的按揭申請，換言之承接確認人轉讓物業的最終買家或需有足夠資金支付樓價完成交易，又或只能轉投財務公司承造貸款。所以建議買家在進行確認人轉售交易前，如有需要先咨詢按揭顧問或銀行有關意見。否則，最後不能承做按揭，而導致出現損失。
私人傳訊回覆 引用

eemm


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72#
發表於 24-3-7 07:27 |只看該作者
Kenneth_Ho 發表於 24-3-6 23:45
你好！政府全面「徹辣」後，市場有部分投資者大舉入手，絕跡多時的「摸貨」更加重現市場，但市傳多間銀行 ...

謝謝你，非常清楚
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280933


大宅

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73#
發表於 24-3-7 09:57 |只看該作者
睇完好似溫故知新
又上咗一堂
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honey4u4m


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74#
發表於 24-3-7 12:28 |只看該作者
又明白哂 非常好
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Kenneth_Ho


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75#
發表於 24-3-7 20:23 |只看該作者
eemm 發表於 24-3-7 07:27
謝謝你，非常清楚

你好，不要客氣！
私人傳訊回覆 引用

Kenneth_Ho


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76#
發表於 24-3-7 20:27 |只看該作者
280933 發表於 24-3-7 09:57
睇完好似溫故知新
又上咗一堂

如果在當初有緣看了此題目後，跟著一步一步行，相信今日已有不錯的成績。
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Kenneth_Ho


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77#
發表於 24-3-7 20:30 |只看該作者
honey4u4m 發表於 24-3-7 12:28
又明白哂 非常好

你好，得知你有今天的成績，相信你當然非常之明白。
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金仔媽媽


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78#
發表於 24-3-8 12:23 |只看該作者
Kenneth_Ho 發表於 24-3-6 23:22
你好，如用你兄長的說法，在20年前在本港購買唐樓，今日的升幅也是很不錯。而且將單位做成套房，回報至今 ...

睇你咁講，加按都係要銀行批，會不會有難度？
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Kenneth_Ho


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79#
發表於 24-3-9 00:32 |只看該作者
金仔媽媽 發表於 24-3-8 12:23
睇你咁講，加按都係要銀行批，會不會有難度？

你好，因我不了解你背後情況，所以嘗試在以下寫出比較長篇。如果看後有什麼問題，麻煩你再提出。

在坊間會有一些人說，儲首期雖難，但只要你成功上車，就有可能踏上財富之路。在近數十載的樓市發展中，市場印證了無數「成功」實例。由於大部份買樓人士利用槓桿原理，以較少資金賺取高利潤，幅度甚至可達至翻倍。再者，香港已有超過六成半有樓人士供滿按揭，加按套現的需求與日俱增。

但仍然大部份人當聽到「加按」二字便即時連連說不。而且並將「借財仔」劃上等號，以為會步入萬劫不復之地，皆因他們將「二按」混淆。其實「加按」的意思是將一個原本已按給財務機構(如銀行)的物業增加貸款額，以套現一筆資金作其他用途。簡單來說，即是將一筆已還款的貸款額重新按揭，而利息亦非常相宜，更有現金回贈等優惠。

無論是已供斷的物業，還是仍有按揭的物業，其實都可以將物業加按套現，再作另一間物業投資的成本。但前題是，仍有按揭的物業必須要有一定的升幅，或已供款多年，本金也儲蓄了一定的數額。

如果將物業運用加按，當然需要銀行審批。但當剛剛撤銷辣椒後，取消增加3%壓力測試，所以基本上相對較以往容易。

業主向銀行申請加按，銀行可以經入息審查來審批加按套現。但如果沒有入息的業主，又有沒有方法加按套現呢？其實還有一個簡單折衷辦法，就是以資産水平爲基礎的方式來申請按揭。銀行會如何評估業主的資産水平？以下分別以現契物業及手持按揭物業的業主作詳細說明。

首先以擁有現契物業的C先生作例子，C先生是退休人士，而他的現契物業市價$1,000萬元，雖然他已沒有入息，但仍可以資産水平爲基礎申請按揭，不論物業價值，一般可承造最高四成按揭，簡單來說，C先生最高可套現$400萬元。不過銀行或需要借款人提供銀行戶口結餘紀錄，或其他被動收入的證明如收租紀錄等。

現契物業加按套現的條件相對簡單，相反仍有物業按揭在身的業主若打算加按套現，銀行則要衡量其借款人的還款能力及風險。一般來說，銀行只會計算現時物業的估值的四分之一作為資產，再減去借款人的負債。即尚餘貸款額，得出的數字若是正數，便是可套現的金額。

試用例子說明，D先生的物業現行估值$1000萬元，尚餘按揭貸款額$250萬元。銀行會將$1000萬元除以四，得出$250萬元，減去尚餘的按揭貸款額，剛好亦是$250萬元，即D先生可套現的金額為$0。不過，假設D先生還有現金$100萬元，亦會計算在其資產當中，即$350萬元減去$250萬元，可套出資金$100萬元。

所以，我在以往也經常說和寫，如果有意將物業加按。在平時已經需要做好準備，將自己個人在收入方面，盡量要有良好收支紀錄，隨時可以給銀行作為批核按揭。但如果收入不足，這便要想辦法增加個人收入。最簡單就是向有公司的親朋戚友，可否給一個職位，然後便可以有額外工資收入。至於，當中如何運作，這便自行向有關人士查詢，在此不方便多加說明。

然而，各銀行審批的做法略有不同，建議業主向多幾間銀行作出查詢。如有興趣轉按或加按套現後投資的業主，自行了解適合的方法。除了多一筆現金靈活運用外，而且也可賺取現金回贈及其他不同優惠。
私人傳訊回覆 引用

Kenneth_Ho


別墅

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80#
發表於 24-3-9 15:11 |只看該作者
各位男性朋友們 大家努力加油呀
真是不要讓你身邊的女性朋友們

擔心❗️憂慮❗️煩惱❗️
不安❗️費心❗️憂愁❗️

因為在長時間接觸不同的朋友仔，和外界不同類別同各階層的人。在坊間發現一個共通點，不論是學識多高，收入多高，中產人士，低層人士，對磚頭的心態和思想，購買和租屋也是女性較為認真和緊張。總是男性大多數得過且過，只看眼前，安於現狀，不以長遠去計劃和安排。雙方經常在一個簡單的安樂窩的問題上，各持己見，沒有共識，最後更加出現不歡而散。

在多年所見所聞，接觸很多不同的情侶或夫婦。主動查詢買樓問題，和相約看出租單位，基本上八成以上都是女性聯絡。但是最終放棄，或是諸多藉口，只想盡快離開，大多數卻是男性。在大家現場見面言談之間，坐下閑談討論和分享買樓問題，或是現場看出租單位，也是女性較為主動發問，男性一般只在旁邊看電話，或表現出不耐煩，明顯是在敷衍性質，只是循例去坐一坐和看一看。而且在對答當中，女性的思想和心態也較為成熟和踏實，很明顯只是想有一個較理想的居住環境，和祈求有一個安穩的安樂窩。但是男性，卻較為以負面去討論，不停表達大大小小各種的問題，總之不改變，不付出，便是最佳的選擇和做法。

另外，在接觸當中，男性會以現時眼前有住，有吃，為什麼還要想太多。反而是做月光族，才是最正確的做法。如像俗語所說，「天跌落嚟當被冚」，甚至最後大不了，去找政府申請援助。但是女性可能存有母愛的基因，想有一個完整又安穩的家，想自己和子女，擁有一個開心快樂的家庭。所以在這麼多年接觸女性朋友仔當中，就算沒有能力購買大單位自住，但也會用個人的努力，購買一間或以上投資物業。在背後默默儲蓄和計劃，作為日後生話和退休多一份保障。
attach1/tmp/phpSrVmJw
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