諗SIR 你好! 我是收息101 ,買樓001 & 003 舊生. 天天追看你私CASE, 希望有INSIGHT… 望LUM SIR 能抽空看看我這個CASE 有沒有什麼改善的地方.
家庭月收入：
先生 （36)：55000
我 (37)： 30000
家庭月儲 ：35000
有一個2歲小朋友
資產：
-現有110萬現金放Mortgaged link
-先生單名持有私樓 （一房）- 收租 $16000 （尚欠按揭 330萬）現樓價估值約600 萬 。月供$13000
-2年前 40 萬入了債基 E 餐 月收 $2000 息。今價跌了 20%。吾敢亦吾識郁
-現租單位 （兩房）$17000
目標3年後 先生做轉讓私樓到我名下 3 % 稅支出20萬再用先生單名買 800 萬兩房 （九龍）自住
用網上工具check過壓力測試 要付出首期2,300,000做 最多72 % 按揭 如果三年後樓價再升就怕過不到壓測…
之前有想過加碼去做債基曡增 但我個人比較保守 現個價跌了20%個心始終不安心 我怕幾年后要等錢洗買樓攞返舊錢嘅時候得不償失 連預算中嘅買樓本金都少咗 …
我請問諗sir對於我呢個計劃有冇咩意見？是可行嗎？小女不才只是一般的雙職家庭 而且年近40 不想行錯一步恨錯難返 …
P.S. 上星期撞到到LUM SIR跑步. 差點想野生補穫
忠實FANS上
ANSWER:
如將一房一次過轉比太太，稅要18萬，假設轉名時順手行埋按爆，獲現金600萬*80%-330 = 150萬。間樓價設市值唔跌，內含20%樓價即120萬。
如一房照留比先生，那就唔使轉名時比稅。想買800萬兩房假設太太成世未買過樓，仲有機會上九成。就當只八成上，兩成首期即比左160萬入手。
夫婦之間可相亙擔保，就當一間樓用單人名買，另一半加擔保佢令借貸力亙用。
因此不見得要老公射間樓比自己，點都係夫婦每人揸一間樓而內含值160萬左右，何況佢地之間既愛估得出係好深厚，又何需計較手上間樓折現可即取多少? 所以甩老公單名出黎再買，係咪過份複雜?
由於讀者本身都租樓，建議不妨將一房賣走，套270萬，加埋手上有110萬即約400萬係手，物色兩房自住。若果住緊個度好? 直接同業主傾傾買埋佢，佣都省著。如果想選投資性能高的，荃灣、美孚、沙田的兩房都唔錯，二手樓可尋500餘萬的。然而買樓睇區份只係其次，好似火炭區為例，駿景園跑輸哂比御龍山，你可知利好呎價之因素排序為開則>屋苑>區份>經濟大環境。在買樓003已教授好的屋苑在何特質。
若要考慮小朋友3年後選小學因素，那就直接選投資價值最好的開則及屋苑，而自己反租另一單位吧。不過讀者現金不算旺盛，有樓自住供樓當儲錢，然後第二及第三間買上去希望50歲前搞掂佢，閒時用債基收下息津貼下，為讀者理財主軸。
在收息101課3年前講解的E餐，已在2019年9月轉了一次，及後在2020年5月再轉一次，配合市況。只要你有舊生會藉你安在家中有更新。E餐現解釋是用作輕微跌市時應用之債基，至於A-D餐則用於其他情況。讀者那隻E餐是相對跌得比較多一隻，用港幣版計
3月2日: 30.57
3月23日: 22.88
5月20日: 25.35
夫婦借貸力共(55K+30K)/10000*50%*2.59 = 1100萬，現已用330萬，再借640~720萬買800萬樓會將全借貸力用盡，加上首期要160萬而手上現金只110萬左右，唔知讀者係咪預左會再係一房按錢出黎? 然而按夠所需之160萬首期，讀者買九龍兩房將用盡佢地手上現金同全借貸力，幾時都唔建議。
而經2019年調較，大部份重讀了收息學生手上之E餐過去3個月價格變幅為
3月2日: 12.92
3月23日: 11.11
5月20日: 12.19
即已修補大部份跌幅，計埋派息更是賺! 至於派年息12%-18%的B餐近日已升穿$60。知道銀行有職員開始CALL客，話可提供特低槓桿利息，叫佢地買返基金槓桿再做。佢地已進入跑數mode務求係6月尾前追返2020年1Q及2Q之失地，開價及建議都會比之前更「狼死」。
點做? 起碼個個客都SELL佢用低息槓盡，反正跌市要斬都係客自己既事。
在此懇請大家明白: 借錢息低唔係入市投資的理由，我地聯同助教叫大家這幾個月少些動作好好等待，買都係少注。如果你一時貪念無厘頭衝左出去大手買入，或槓盡去收成20%年息，我地就此祝你安好。
諗sir不時都有跑步，不過跑時無戴眼鏡，所以睇唔到各位不要見怪，各位路上小心。
