龔成老師你好，我成日都有留意你專頁，有以下投資問題想請教你。本人現年40歲，夫婦做銀行及公務員，月薪共10萬，有3個年幼小朋友，住500呎2房私樓，物業月供$16000，其他家庭支出（包危疾年金）約5萬多，每月可儲2-3萬。
小朋友開始大，男女需分房，目標想4年後轉大間屋，同埋預備退休金，手頭上已有$270萬，自己投資經驗好淺，同埋比較隱陣，平時只放員工高息戶口滾存複息，同埋買每月派息基金！
- 70萬港幣每月派息債券基金（可隨時沽）
- 200萬現金高息戶口（近年已想換樓，市區地鐵站近學校，但3房資金這刻不足）
- 按揭用其他銀行$340萬未還
請教怎樣可增值，以下理財方案可行嗎？
1）自己在銀行做，按揭只需1%，但只可自住，如辭職要即時轉走（自己長做，諗住做到退休）按揭銀碼最多只可做200萬，按揭轉去自己銀行好嗎？
2）這刻利用現金買層平價放租，3年後升值再賣出，再買面積大些物業，現自住的到時再放租，但擔心樓價唔肯定上定落，風險比較高，出租回報比投資唔肯定好定唔好？
3）應該用幾多手上資金來投資？
4）投資什麼比較適合？外幣，儲蓄保險，美股，基金定股票（員工減佣一半，無碎股或月供股，要逐手買），而買基金（員工可免手續費）！如買基金買現金派息，定係買派unit, 定對沖外幣會較適合？
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個案重點：
‧40歲
‧夫婦月入10萬
‧有3個年幼小朋友
‧住500呎2房私樓
重點目標：
‧按揭策略
‧置業策略
‧手上資金的運用
龔成老師分析：
1）要睇翻你自己的工作情況先，如果你長期在這銀行工作，在自己銀行做按揭，我相信以長遠計，是有著數的。雖然你在自己銀行，1%按揭數目只能做$200萬，但相信在現時的利息環境，你都有著數，所以建議轉到自己銀行做。
2）你這個做法，會有較大的買賣成本，因為每次買樓，一買一賣的成本較高。加上你現時已有一層基本的自住樓，相對地不用太擔心樓價向上的風險，因此，再買一層樓去過幾年後轉其他樓，對你來說未必是最好的方案。加上樓市3、4年後不一定是升的，因此你不用太集中在物業類資產。
另外，如果你到時不賣出現時持有的物業，在資金上、按揭上，未必能買到你心目中的大單位。
比較好的做法，是利用其他資產去增值，例如股票去進行增值，這樣會比較彈性，以及以現時的股票/物業平貴度去分析，香港樓這刻投資角度，值博率未必好高，反而你投資一些股票，價值更大（當然，你都要有基本的投資知識）。
你到時換樓，就有機會要賣出現時的物業，將資金再去買大單位。如果你以不賣出現時物業的情況，去打算4年後買大單位，在資金及按揭上，有可能未必足夠，你要想清楚整個計劃。
3）如果你打算4年後換樓，就要留一定的現金在手，因為投資將會以長期為核心，中短期的市況好難預測，萬一你需要資金時投資市場波動，就會對你不利。
因此，你宜留較多現金在手，現時只可以動用$80萬-$130萬去投資（當然不會一次過用，而是慢慢分注投資，並把握投資市場機遇），當接近你要買樓的時期，就宜增加現金的比例，減少持有風險類資產。
4）基金、美股、港股都可以。而基金要留意有那些條款，而選彈性較高的，因為基金好多都要較長線投資，如果中間取回資金就會有罰款，就你的情況，其實股票會較好，因為較為靈活。
由於4年時間，在投資角度並不算好長，所以未必有好強的增長，加上建議你不要太進取投資，因此，你換樓計劃，要較依靠你本身每月的儲蓄，而投資所得的部分，未必能成為重點。始終我地要「先想風險，後想回報」。
無論是基金、美股、港股，建議你投資中度風險，有基本增長的類別，或中低風險類別。不建議高風險。
另外，投資市場始終波動，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。
如果可以，你最好同時加大每月儲蓄，這樣就更有信心4年能換樓，始終無人知4年後的樓市走勢，雖然我相信，不會被過往年代般倍升，但始終都會升跌，你要預先準備較多資金，對你仍是有利。
