你好，本人於2014年用4百幾萬買入九龍一個私人屋苑高層優質單位330呎自用，2016年用轉按方法套現再用170萬買入同屋苑嘅車位。
但2018年因為有小朋友2歲幾加工人姐姐，唔夠地方用，考慮到升學，面積，家人等問題，把心一橫，2018年賣哂單位同車位。
轉去炮台山880萬（5成按）買入1個680呎四十幾年嘅舊樓低層單位，當時有考慮租上租，但所收租金又要計稅，感覺雙蝕，但現在發覺投資錯誤。
新單位唔會升值，只會隨樓齡繼續下跌，現時已下跌10%（同近年經濟都有關係），但相反舊單位同車位反而各升5-20%，雖然有居住需要。
但我現時無辦法再用轉按套現嘅方法再投資，物業又不斷貶值，亦唔打算再生小朋友（原來打算生多個所以買大d）現時我應該點準備好呢？
因為只係3人家庭，現單位反而浪費，等3年賣樓換細位？
除自住單位，我希望將來可以買入1個類似第一城細位收租，再加2車位（1自用，1放租），現時我地家庭2人收入7萬左右，1個3歲幾小朋友，扣除所有開支，每月只有11000左右儲蓄，想問問你意見。
個案重點：
‧手持一物業
‧有一個小孩
‧家庭收入7萬
‧擔心物業正在貶值
重點目標：
‧應否3年后賣大樓換細樓
‧買入第一城單位收租
‧2個車位自用及放租
龔成老師分析：
雖然強行買超過自己實際所需或負擔的物業，我不建議，但你已經行了這步，就理性處理現時的情況，你想過往資產回報情況，其實無意思。
炮台山始終是不差的地點，你不用太擔心，當然，太舊的樓，的確有貶值的問題，因為維修等因素，會令佢價值會較弱。
整體上，我相信你現時單位的質素中等，至於你話貶值，是否從銀行的估價上得知？銀行估價有個特點，樓齡大，以及低層，佢會估少d，高層會估多d，佢好多都只是程式化去估。例如你的單位，真實價值可能比銀價估價為高。
另一個考慮因素，是維修等問題，你層樓40年，維修等的情況如果不算差，那其實不用擔心，以美孚新村來說，其實樓齡都大，但無問題。
所以，要睇翻你具體的維修保養情況，如果有問題，你可以在過幾年後轉其他物業，如果問題不大，暫時持有住先都得。
因為這物業在炮台山，就算是舊樓，放租都有一定的價值，因此有投資價值的。
你這刻先保持儲蓄，過幾年睇情況先決定點投資，唔需要太急進去進行，要一步步行。
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