Sir 我係你學生，由半年前向你請教，跟住好認真咁上你八堂課，功課做啱晒都好開都好有滿足感，再次多謝你每次好肉緊咁教導我們正確理財知識，連BREAK都唔休息咁解答學生疑難 (有時都擔心你操勞過度)
我年紀唔細 (50)，老公已經退休，以下係我二人家庭狀況：
現有資產：
現金：約有$0.8M
股票：約有$0.75M
基金：約有$0.65M (虧蝕中, 打算明年年中免罰息後, 全數取回再作投資)
保險儲蓄+年金+MPF (預計10-15年後， 2人共約有$3M，可以購買政府年金，希望為將來基本支出補底)
已供滿自住物業 (兩房，樓齡20，地鐡沿線步行10，估計現值$8M)
每月淨收入：$40,000/月
本人希望3年後退休，之後用兩年時間（i.e. 第4-5年，慢慢轉晒去水桶3作長線收息。）
中長線計劃：
A)預算3年(最長不多於5年)提早退休，移居馬來西亞 (預算2人日後生活醫療保險等開支約$18,000-$20,000/月)
B) 希望從現有資產及每月收入，投資滾存，達致以下兩個目的：
i)預留3年後退休時，動用當$1.2M在當地買一間住宅，退休用
ii) 其餘每月有被動收入最少有$18,000/月作為二人生活開支
C) 想盡量10年內唔賣樓, 原因是暫時保留自住物業給家人使用, 或如租出, 大部份租金作為父母養老用。
我知道太遲計劃，所以好希望老師可以幫忙, 抽時間給予意見及指導：
I. 如何運用現有流動資產及現時每月$30,000收入，在退休前約仍有3年時間，應如何步署以至有效達至計劃A+B i&ii？實際上是否可行？
II. 我股票組合有15隻股票，會唔會太多？應如何改善？
III. 由於距離我退休前仍有3年，如利用自住物業做按揭借出eg. $2M投資收息股，3年內加大現有資產，又是否可行加快達成目標？你認為這個想法如何？風險會很大嗎?
IV. 其實亦有想過趁現在，將單位先出售吐現$7-8M，部分買股票（反正已經住咗22年，物業亦升值咗$5M)，改為租住地方等。不過，我又擔心持太多股票會造其他成風險。你意見如何?
V. 保留物業將來可做逆按揭，以每月收到款項作為夫婦二人年老時，應付大部份日常開支，你認為做逆按揭可取嗎?
個案重點：
‧50歲
‧每月收入$4萬
‧先生已退休
‧現金$80萬
‧保險儲蓄+年金+MPF（10-15年後，2人共有$3M）
‧已供滿自住物業
重點目標：
‧3年後退休
‧日後移居馬來西亞，用$1.2M在當地買住宅
‧退休後開支$2萬
龔成老師分析：
I) 你現時計劃操作模式，大致都可以，但金額上未必足夠，有些地方要再調整一下。
如果你希望3年後每月有1.8萬蚊現金流，以股息率6%計，你需要本金360萬，再加上你置業，和一些置業上雜費，相信最少要500萬才足夠。
以你現時資產$220萬（現金、持股、基金），再每月月供$20000，3年後估計都只會增值至$350萬左右，故實行上有點困難。可以考慮，現有資產和月供，就主力去累積這個$360萬，以換取每月$18000現金流。
而你移居後的新物業資金，就透過賣出現有香港物業去獲得。由於你和你先生到時已移居，你家人可以搬去較細單位，從而空出這120萬，作你們新居住地置業之用。
雖然你表示，未必想太早賣出香港樓，但現實上，要同時滿足你上述所有的理財目標，並不容易，所以都要平衡處理。你表示可能物業出租令家人有現金流，其實就算賣出，如果能有其他資產有現金流，比家人資金，都能處理到相同問題。
II) 以你組合金額計，15隻都勉強可以，最重要當然睇企業質素，如果無質素就要減持，而隻數算是上限了，因此不建議再急於加注其他股票。由於你將近退休，如果你組合有水桶1、2，你要將水桶1和2慢慢轉去水桶3﹐去為自己創造現金流。
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III) 你要留意，借出資金的回報，能否高於按揭利率，現時這動作的值博率只是一般，不算十分建議。同時，如果未來按息口上升，令息差收窄，就會影響到你回報。
另外，就是虧損的可能，股價是會升跌的，若然買入後股價下跌，你就會出現「賺息蝕價」的情況，那你的計劃就會得不償失。
但現時大市只在合理區，大致收息股在「不處於平宜區」的價位，較難確保不會「賺息蝕價」。
IV) 雖然不是不可，但我在答案I)的建議，相信會較為穩當。
畢竟3年唔係一個長時間，再優質股票都會有機會波動，令回報不確定性增加，而且你咁做，這3年所有資產都會偏晒係股票類。若股市出問題，你成盤計劃就會大受影響，故建議原有物業，暫時不動，令組合較平衡會比較好。
V) 逆按揭都係一個可取方法，只要你物業在你家人居住後，再沒有傳傳承需要，逆按揭都係一個提取穏定現金流的好方法。
