諗SIR 你好， 本人是收息101, 103 的學生 (TEDV5509)，獲益良多。
本人今年52 歲， 太太45歲，合共月入十萬，
收入和支出：本人同太太月入共$100k, 月儲$70k。
(不包括租金收入 $44,500, 債基利息收入 $28,000)
資產：
- 自住樓：灣仔單幢樓３房，單名。市價: $8m; 銀行借款餘額: NIL
- 收租物業: 離島村屋 太太單名 x 3
- 市價: $2.6 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $6.5K
- 市價: $4.5 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $23K
- 市價: $3.5 m; 銀行借款餘額: $400k, 租金收入: $15K 利息: $500
- 債基 $2.8m, 每月利息收入$ 28.5k
- 現金$7m
打算投資另一個物業來收租。現時是否適合，那區比較合適？二房定三房？已報讀買樓001 (TELY57)
想請教諗sir兩點：
感覺現時收租的全是離島村屋, 想安排市區買一些有價值之樓宇, 想安排好再加按或轉按投資另一個物業來收租。
知道諗SIR有舊同事安排轉按,現時是否適合?
債基可否再加大注碼, 全數行債基收息.
感謝諗sir指點， 謝謝！
answer:
即係讀者安排債基收息之前係儲唔到錢，係唔係? 因讀者現儲70K，當日債基收28K，離島樓收44.5K，那不是自己打工搵十萬返黎洗哂十萬? 有此提問，心感是否筆者錯解讀者來文。
點都好讀者仲有成7百萬在手，就當佢儲唔到錢都唔係問題。讀者問題集中在資產分佈的，決定前讀者先要知佢52歲借貸力只得45歲時之約60%，另外讀者之離島樓可能真係指長洲、梅窩的。如屬實那要攪清那些離島樓是否只可搵銀行按到只五成? 或是更高? 由於筆者無地址所以都係靠估，但需知買樓最緊要間樓具高抵押力，大屋苑樓開價高也就是易流通及具高抵押力之意思。如讀者的離島樓唔易按到，筆者建議全部賣走轉大屋苑樓。因人開始老一旦要用錢又賣唔走批離島村屋，都幾頭痕。
讀者280萬現金投入收息101授予之債基，收緊12%息即約28K/月，先講筆者不贊成讀者全現金投入債基，縱使息口吸引。應將部份錢投入到期保本的直債，好去應付一旦出現的極端市況。有得300萬現金之上可考慮部份錢入直債，到期保本唔槓息口約6%而槓左有成10%的直債，最差就係入場門檻高。讀者資金都有番咁上下，可將700萬當中之160萬投入大銀行之直債，有息6%年左右，到期回本。一旦唔想出160萬及想慢慢由少注買試好才加大，可轉買大銀行之優先債(Preferred share)。優先債價格經常保左$25附近，派息高機率保證派6%左右，很合收息人。大家可去各大銀行問有冇優先債買? 保證得到銀行職員敷衍或黑面。筆者提出之投資物很少銀行會做，知都唔想做，因為對客好而佣低。優先債是筆者收息104之課題，收息104只需完成收息101即可修讀，唔需要讀完103既。
讀者將兩間離島樓賣走再套600萬，用此入手1000萬樓作學生分租，每月供款只16k而收租有成46k+，基本上可達每月三萬蚊月正現金流。最緊要是筆者提出作學生分租的樓多在大屋苑，易賣易租，大大解決了離島樓未必能按之問題。一旦樓價再升可以將樓市升幅套出，更可賺埋。要按揭咨詢可到買樓易whatsapp 96991141。
160萬入直債，兩間離島樓轉設出黎，再加約200萬做債基收息(記住分注入)。那讀者Next position將是：
160萬直債收6%即月現金流8k
大屋苑1000萬樓做分租金供16k而收租46k，月現金流30k
離島4.5mil市值不欠錢收租23k
債基480萬月收息48k
淨500萬現金做定期1.5%即年75k，月6k
*留意再要用錢可將離島樓加按至5成，又有200幾萬出
