如果樓宇是作為自住的用途，它可以是一件商品，而且每個單位的呎數、方向、樓層都有不同的地方，所以每個物業都是獨一無二，不能和股票債券其他投資産品相提並論。樓宇的買賣是有很大的流動性風險，價格波動可以很大。千金難買心頭好，如果物業是有特別吸引之處，會對樓宇的價格有正面影響。好像完善的會所配套、好的座向、名校網、交通方便、空氣品質好的地方、較高樓層景觀、海景戶、甚至一些特色戶更可以好溢價賣出。
另一方面，發展商推出的新盤大部分都會有全新裝潢和一些傢私電器，方便買家立即入住，省卻不少麻煩，這也可以令新樓提高價值。因此，很多人寧願排隊抽籤買價錢較貴的新樓居住也不會考慮二手樓。香港人是比較迷信的族群，當一個單位成為「凶宅」，即是有人因病突然去世，單位出現自殺案件甚至命案，它的承接力大跌，商品價值大打折扣，銀行信貸風險大升，以致按揭成數下降，甚至有些銀行會拒絕按揭貸款。故此，樓價會立即大幅下跌。
由於香港的樓價近期節節攀升，「遲買貴一球」已經烙印在每個港人的心中。如果擁有自己的物業的話，在朋友圈內也是一個成功的標誌。另外，準備要結婚的人如果不置業而只是租樓居住的話，外父和外母也會十分擔心女婿能否給予女兒好的生活。因為供樓可以當作儲蓄的一部分，租樓則是一般的開支。家庭因素、社會因素和中國人愛置產的價值觀都會令樓市上升。
如果置業只是當是商品使用，無論是什麼價位買入都不會套現獲利，最多都只可以向銀行增加按揭，把借貸得到的資金作其他投資用途。對於自住物業來說，漲價多少都是自我感覺良好，只是帳面上的利潤，根本不能化為現金收入。
不過，筆者認為當樓價下挫三成至五成，即使借錢買樓自住也是不值得的行為，蓋因樓價下跌的幅度足以支付10年甚至20年的租金。但如果讀者是有財政實力的人，看到一個很心儀的單位而入市則無妨。樓宇是獨一無二的商品，好像蘇富比拍賣會的藝術作品一樣，眾人評價不一。或許本身收入許可，有能力更換更大的單位，改善居住環境，那不是價格的問題，而是功用的問題。
但如果從投資角度分析的話，切換純粹討論價格問題，現在買樓風險極高。樓價是由租金（rent）除以租金回報率（rental yield）計算出來，分子是租金，分母是回報率。
預測樓價升跌是需要估計將來租金收入會不會增加，如果將來加租會否有人承租。換句話說，如果業主將來可以有權不斷加租，樓價自然隨著上升，反之亦然，如果租金見頂回落，樓宇的價格會隨之而下跌。業主叫租的能力，主要參考當時的失業率，香港人平均薪資漲幅，股市表現和物業空置率。因為過十年香港人工不斷上升，新屋卻供應不足，所以租金節節攀升，香港人均居住面積愈來愈小。根據差餉物業估價署的資料顯示，租金升了0.7倍。但當香港的租金見頂的因素出現後，樓價也會見頂。
除此之外，預計回報率的多少是要視乎利率（interest rate）變動，和其他收入的機會成本（opportunity cost）計算。利率上升的話，供樓負擔會自動上升，要求的回報自然會提高。儘管利率上升一點點，樓價也可以大幅下跌。反之亦然，之前十年樓價大漲，歸根究底，是美國實施量化寬鬆貨幣政策而導致利率不正常維持超低水平，根據差餉物業估價署的資料顯示，過去十年樓價上升了2.2倍，租金回報率由十年前約百分之四下跌至百分之二左右。但當市場利率逆轉，分母見底回升，樓價自然應聲下跌。
譬如說，筆者根據中原地產網站顯示，參考一個位於藍田同時放租和放賣的單位，面積537平方呎。現在售價850萬元，每呎售價15,828元。同時亦放租22,000元，呎租50元。如果以近期相同呎數的租約成交比較，每月只可收到18,000元的租金。如果用租金扣除開支，一年扣淨租金收入約18萬元左右，用18萬元的收入除以850萬元的售價，大約是2.1厘回報率。除非是單位有特別吸引的地方，否則很難以22,000元的溢價租出。
另外，九龍西大型藍籌屋苑其中一個同時放租放售的三房單位，售價900萬，參考其租約成交大約每月租金23,000元左右。如果用一年淨租金收入除以樓價，大約是2.5厘的回報率。至於沙田區方面，某一個藍籌屋苑中，其中一個300呎單位售價490萬元，租約12,000元，回報率只有2.4厘。
以上這些單位開價大約和按揭貸款利率一樣，希望給一些想買樓的人供樓比租樓便宜的感覺。但事實證明，這些物業都開價過高，不但市場難以承接，即使買家成功買入，也很大機會變成負資產。筆者認為樓價的最低回報率，要有百分之四至百分之五才算合理。美國國債可以算是全球最安全的投資，而且買賣極為方便，回報率現在已經有3.1厘左右，如果美國國債價格因爲通脹和縮表等等原因而下跌，回報率可以升至3.5厘至4厘附近。
本文節錄自《樓市大辯論：終極大冧市》
作者：方生代、黎志恆
出版社：紅出版（青森文化）
作者簡介
方生代
八十後金融業打滾十年，對股票、基金、外幣和債券投資有多年經驗，見證人生百態，香港人一生為置業努力。
平日喜歡寫作分析金融和經濟的現象。
用簡單的「樓價方程式」，並且以投資的角度剖析香港樓市很大機會遇到熊市。
黎志恆
曾撰寫過一輪本土論述，今為業餘哲學愛好者。平日散論政經時事，為香港人惡補常識，能夠在此處國際城市，知所進退。
