樓市動向

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metro


複式洋房

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1#
發表於 09-5-29 12:40 |只看該作者
自去年海嘯後，樓價至今由谷低回升逾一成。十大藍籌屋苑當中，更有四個升穿去年10月水平，分別為：沙田第一城、美孚新邨、太古城、康怡花園。一如骷髏會早前預計，樓市已出現小陽春。不過，本港第一季經濟增長，卻為98年金融風暴及2003年沙士以來最差。

那麼，樓價會否如個別分析員所說，跌至沙士價呢？
按息低 失業率升幅放緩
如果比較過去兩次經濟危機按息，現時，按息平均為2.5厘，遠低於98年時近10厘，跟沙士時期相若。另外，現時個別銀行批出按揭時，貸款人可使用銀行同業拆息計劃，拆息詳情如下：

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香港時間22/5/2009
早上11時15分的結算率。
到期日 港元利息結算率
隔夜0.04896
1 星期0.05000
1 個月0.06714
3 個月0.34571
6 個月0.66929
12 個月1.03286
資料來源：香港銀行公會
以實際按揭利息為一個月Hibor+0.7%計算，按息僅為0.76厘，為歷史新低。

另一方面，本港最新失業率為5.3%，升幅有所放緩，而本港各大發展商亦紛紛推出新盤，希望可以趁小陽春出貨。由於按息低，業主又再次得到銀行借貸，由海嘯後累積起來的購買力，帶動物業價量齊升。

雖然，目前情況看似相當理想，但由於發展商推出新盤數量逾千個，當購買力被消化，失業率又沒有明顯好轉，樓價將很可能拾級而下，成交量亦因為購買力被消耗，於下半年出現回落，情況有如去年6月至9月一樣。

樓價會否大跌？
骷髏會認為，樓價大跌可能性不大。連同去年底金融海嘯，過去十幾年三次樓價大跌，均有不同原因，97-98年，樓市有明顯泡沬，按息高，負債比率偏高，加上本港至2003年持續通縮，業主無力持貨，只好沽貨蝕賣離場。詳見過去十多年負債比率：

現時，業主持貨比率僅為27.7%，低於2005年經濟重拾重力水平，加上息低，家庭收入中位數達18,400亦高於97年的17,400。業主不論供樓負擔，或是收入中位數，都比97年為佳，而樓價卻低於97年3成。除非未來出現難以想像的壞消息，否則骷髏會相信，樓價未來大跌機會極微。

相反，由於全球發鈔救市，通脹重臨機會很大，一旦經濟稍為回復動力，通脹將會重臨。

從美國過去5年經驗可見，當按息過低而通脹出現時，物業市場很可能出現資產暴升的情況。由於未來數年新樓落成量不高，加上預期通脹出現，未來幾年樓價極可能會升穿去年第一季中原指數74點的短期頂位，並且明顯高於現水平，但一切還需要通脹和租金上升配合。
下半年橫行偏淡
總括而言，骷髏會認為，樓市下半年物業市場將出現溫和調整，不論售價和成交量都會隨發展商積極推出新盤，購買力被吸收而下跌，但相信要跌穿海嘯水平機會不大。長遠而言，由於通脹重臨，按息低，業主負債比率低，市民購買力仍在，樓價將會出現頗為顯著的升幅。
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October


男爵府

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2#
發表於 09-5-29 15:09 |只看該作者
即是下半年看位買入, 等升.
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Henrymama


禁止訪問

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3#
發表於 09-5-29 16:25 |只看該作者
提示: 作者被禁止或刪除 內容自動屏蔽
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MRNT


男爵府

積分: 7367


4#
發表於 09-5-29 17:20 |只看該作者
原帖由 Henrymama 於 09-5-29 16:25 發表


現時利息更只有97時的30%


假如97時的樓價是1M, 借70% = 0.7M, 當時利息是9%, 20年分期
每月供款: $6298

假如現時的樓價是0.7M, 借70% = 0.49M利息是2.5%, 20年分期
每月供款: $2597

實際供樓負擔只是97年 ...
而且97年賣緊100萬既樓今日只賣65萬. 97年月供里面有大半是利息, 今日供款有六成係本金, 即係強制性儲蓄, 供落個本度將來俾返自已既.

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