樓市動向 今日: 3 | 主題: 74228

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發表於 24-4-5 07:37 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-4-2 10:55
你好，不要客氣！大家交流！

我所說的屋苑，例如，金獅花園、沙田第一城、嘉湖山莊、德寶花園……..等等 ...

多謝你詳細的解答！

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發表於 24-4-5 13:21 |只看該作者

syyysc 發表於 24-4-4 14:34
謝樓主解答。
若果加按現有按揭，去full paid一層樓去收租，那層樓的lumsum不會太多，可能是單棟及35或40年 ...

你好，不用客氣！

我不知你所指的利潤是多少才合理和吸引，以我個人要求，現時基本上要4.5%以上，當然最理想是達5%或更高。這便如我之前所說，真是要倚靠你相熟的地產代理，幫你尋找一間筍盤中的筍盤。在現時市況下，市場上相信仍然會有的。

至於，所選擇購買的物業，新樓或屋苑相信比較難做到。所以要選購市區二手物業，成熟配套，再加上有未來潛力，這便較為理想。如果選購正確，相信會高於按揭利息，利潤仍然會存在。如像我之前所寫，我上年購買的單位便達以上回報。

另外，唐樓在現時仍然有筍盤出售，你嘗試向你相熟的地產代理查詢。如果以我接觸，暫時仍然不覺估價困難，申請按揭借貸也不覺有問題。你可以選擇購買一些已經間了套房的唐樓，這便不需要再自費裝修，成本上和時間上便都可以節省。

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發表於 24-4-5 13:21 |只看該作者

db7mu23 發表於 24-4-5 07:37
多謝你詳細的解答！

你好，不要客氣！

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syyysc

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發表於 24-4-5 14:05 |只看該作者

本帖最後由 syyysc 於 24-4-5 14:05 編輯

Kenneth_Ho 發表於 24-4-5 13:21
你好，不用客氣！

我不知你所指的利潤是多少才合理和吸引，以我個人要求，現時基本上要4.5%以上，當然最 ...

你所指的4.5%，是租金/樓買入價？

如我現時入市，按揭利息4.125%，管理費，差餉，物業稅。可能已經超過5%。是否已經無理可圖？

以約300萬買入單幢280呎，45年，租金11000。
請畀少少意見，樓齡是否太大？是否易入難賣？

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eemm

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發表於 24-4-5 18:29 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-3-15 12:33
好多朋友仔問而家好唔好買樓？

其實真係好睇自己個人嘅能力、用途，當然最緊要計數。同埋真係要多睇多 ...

你好，有拜讀你嘅文章寫請想問下

邊度可以搵到以下嘅盤呢

深水埗 48年樓實用488尺
成交$315萬回報4.5%

深水埗 48年樓實用415尺
成交$325萬回報4.2%

長沙灣 38年樓實用 224尺
成交$225萬回報 5.1%

長沙灣 34年樓實用309尺
成交$299萬回報 4.8%

是否經常都要去長沙灣道agent嗰度一看？

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發表於 24-4-6 13:37 |只看該作者

syyysc 發表於 24-4-5 14:05
你所指的4.5%，是租金/樓買入價？

如我現時入市，按揭利息4.125%，管理費，差餉，物業稅。可能已經超過5% ...

你好，租金回報，最基本計算方法。首先用$租金X12個月，然後除去購入價便可以。

如果以你資料，大約回報4.4%。

所以在之前不同的回覆中，已經不斷提及要購買荀盤中筍盤。因為除了回報(被動收入)和加按(荀盤差價)外，最重要是留給自己日後有防守能力。如果連防守也無能為力，日後便會錯失磚頭的威力。

至於，現時可以從以下兩個簡單方向選擇購買。第一，樓齡40以下市區單幢洋樓，可做30年按揭。第二，樓齡50以上市區唐樓已間套房。當然，那個選擇也好，最重要多睇多問，多做功課，多計能力，多計回報。

另外，又是再不斷重複，購買筍盤中筍盤。

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發表於 24-4-6 13:49 |只看該作者

eemm 發表於 24-4-5 18:29
你好，有拜讀你嘅文章寫請想問下

邊度可以搵到以下嘅盤呢

你好，多謝你多年的支持！

如果想購買筍盤中筍盤，一般買家想在某區求得筍盤，真是不是一件容易的事情。因為當區的地產，他們必定擁有長期合作的投資客，所以外區客想從中分一杯羹，可能不是想像中落區寒暄兩句便可以做到。甚至，因為知你是外區生客，更可能只提供一些，市場俗稱的(豬頭骨盤)。所以，在踏入巿場之前和之後，也必須要多睇多問，多做功課。

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eemm

侯爵府

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108^#

發表於 24-4-6 14:06 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-4-6 13:49
你好，多謝你多年的支持！

如果想購買筍盤中筍盤，一般買家想在某區求得筍盤，真是不是一件容易的事情。 ...

再次多謝你嘅回覆

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syyysc

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109^#

發表於 24-4-6 15:23 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-4-6 13:37
你好，租金回報，最基本計算方法。首先用$租金X12個月，然後除去購入價便可以。

如果以你資料，大約回報4 ...

謝解答！

關於你說不斷重複，有點不明白，現時做按揭，銀行會根據你的所有欠款去批，始終都有一個限制，除非你的收入或租金增速巨大。又或資產（樓價）持續增加可以加按再買樓。

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siukei

男爵府

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發表於 24-4-6 16:10 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-4-2 13:20
你好，以下的過程，在之前聚會中也分享了一次，現在嘗試以文字寫出。

在上年2023年剛巧遇上一間較估價低3 ...

可唔可以俾多少少資料關於「百分百零風險的抵押定期存款計劃」？謝謝。

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發表於 24-4-6 16:21 |只看該作者

eemm 發表於 24-4-6 14:06
再次多謝你嘅回覆

你好，不用客氣！

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發表於 24-4-6 16:40 |只看該作者

syyysc 發表於 24-4-6 15:23
謝解答！

關於你說不斷重複，有點不明白，現時做按揭，銀行會根據你的所有欠款去批，始終都有一個限制， ...

你好，不用客氣！

我所說的不斷重複，是指購買筍盤中筍盤。

至於，銀行是根據在個人信貸資料庫中，查核按揭申請人的資料。現時最新審批，是以按揭申請人收入五成為指標。

另外，如果按揭申請人，還款能力不達銀行要求。這便需要以其他收入去增加還款能力，你可以嘗試以下三種方法。

第一，可以嘗試向你的家人或朋友，要求他們的公司請你入職(是否真的要每天上班，請自行理解)，這便可以有額外收入。但當然要做齊所有入職和收入文件，包括報稅和強積金。至於，工資多少，這便看你想加按銀碼，坊間有很多按揭計算器，你可以去查看。另外，成功按揭或加按後，還繼續在公司工作，這便相信你會知道如何處理。

第二，向你的家人或可信的親朋戚友，作為你的借貸擔保人。

第三，如你本身已有購買物業，可以將那些物業作為，向銀行申請資產物業貸款。

所以就個人計算，人名現在已經不需要考慮(因為剛剛已經撤銷辣椒)。如下就是兩個現實問題，首期和還款能力。

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113^#

發表於 24-4-6 17:15 |只看該作者

siukei 發表於 24-4-6 16:10
可唔可以俾多少少資料關於「百分百零風險的抵押定期存款計劃」？謝謝。
...

你好，如果想有此定期存款利率優惠。首先，本身需要有一筆不動資金，而且更是要大額存款。現時一般金額基本為大約港幣$800萬元或以上，這便可申請銀行的私人財富客戶(俗稱個人銀行)，這時可以向銀行爭取更高的定期存款利率，或申請百分百零風險的抵押定期存款計劃(銀行如有，請自行查詢)。

基本上此定期計劃是，假設客戶做一個三個月大額定期存款，金額為港幣1000萬元。此時，銀行便可向客戶提供同等定期存款的金額借貸，即是港幣1000萬元，前後兩項定期存款金額合共為港幣2000萬元，同一起定期為三個月。當然，銀行不會沒條件借貸港幣1000萬元給客戶，那借貸港幣1000萬元銀行是要收取利息的。

再假設，客戶本身港幣1000萬元定期存款利率為4.3%，銀行借貸港幣1000萬元收取客戶利率為2.8%。客戶收取本身定期存款利率減去銀行借貸利率(4.3%-2.8%)，息差為(1.5%)。此時，客戶便可收取(4.3%+1.5%=5.8%)，合共為港幣2000萬元，三個月定期存款，利率5.8%。這便相對一般定期存款利率額外多15%至30%不等，視乎當時的利息走勢和各方面的因素，詳情可向銀行查詢。

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syyysc

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發表於 24-4-6 19:00 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-4-6 17:15
你好，如果想有此定期存款利率優惠。首先，本身需要有一筆不動資金，而且更是要大額存款。現時一般金額基 ...

多謝你的資訊，又學多一樣嘢

請問定期及貸款是同一間銀行嗎？

去過匯豐網頁睇過，它的貸款利息是P+1 for 定期存款。真的視乎現時利息走勢。

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屋仔人

子爵府

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發表於 24-4-6 19:21 |只看該作者

本帖最後由屋仔人於 24-4-6 19:21 編輯

Kenneth_Ho 發表於 24-4-6 17:15
你好，如果想有此定期存款利率優惠。首先，本身需要有一筆不動資金，而且更是要大額存款。現時一般金額基 ...

原來銀行有啲咁嘅服務，真係長知識

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116^#

發表於 24-4-7 00:13 |只看該作者

syyysc 發表於 24-4-6 19:00
多謝你的資訊，又學多一樣嘢
請問定期及貸款是同一間銀行嗎？

你好，不要客氣！

上篇回覆已說明是以本身定期存款作為抵押，所以當然必須要在同一間銀行貸款。

其實上去網頁查看是可能不同的，因為當成為私人財富後，便會有私人客戶經理跟隨各項服務，而且也會較一般客戶有所不同。甚至在議息方面，可以相對高一些，而且更可經私人客戶經理，可向本身銀行上層再爭取更高利息。所以，最好是親自到分行查詢了解情況。

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發表於 24-4-7 00:14 |只看該作者

屋仔人發表於 24-4-6 19:21
原來銀行有啲咁嘅服務，真係長知識

你好，所以真是要多睇多問，多做功課。

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